Servicekosten nekken de kleinere winkeliers

Aan het begin van een nieuwe periode waarin de servicekosten worden afgerekend komt dit bericht vaak in de krant. Een probleem dat nog steeds leeft en zal voortduren zolang de servicekosten niet inzichtelijk worden gemaakt, naast dat het een vak is om deze kosten voortdurend te kunnen analyseren. Want ook de wet- en regelgevend veranderen voortdurend waardoor de winkelier en huurders van kantoren en woningen vaak niet op de hoogte zijn evenals de verhuurder. Trouwens als iedereen denkt dat het de kleine winkeliers betreft heeft het mis, ook grote ketens en grote huurders krijgen te maken met dit onderwerp en kunnen kosten besparen.

Dus voorkom vragen en hoge kosten en schakel een expert in .

Servicekosten nekken de kleinere winkelier

Onduidelijke servicekosten

Recent onderzoek door journalisten van het Dagblad van het Noorden hebben weer eens aangetoond dat huurders vaak teveel betalen voor huur maar ook voor servicekosten.
Men heeft gekeken naar 1872 uitspraken gedaan door de huurcommissie van het afgelopen jaar die veelal positief zijn uitgepakt voor de huurders .
Het is zelfs meer regel dan uitzondering dat particuliere huiseigenaren de huur of de #servicekosten omlaag moeten brengen.

Het blijkt maar eens weer dat kritisch zijn op deze kosten loont en dat geld niet alleen voor huurders van kamers maar zeker ook voor huurders in de commerciële branches zoals winkels en kantoren.

Hierbij geven wij het hele artikel zoals geplaatst in het DvhN en de link zoals verwoord in het Dagblad.


Huurders betalen vaak teveel.

Beheerders van winkelcentra zijn te weinig kritisch op stijgende servicekosten.

Onderstaand krantenartikel in Dichtbij illustreert weer eens het belang van het goed monitoren van je servicekosten.

De tijd van de huurder betaald ligt meer en meer achter ons en winkeliers en winkelketens schakelen steeds meer de hulp in van ervaren professionals om hun servicekosten te laten analyseren om te kijken waar liggen de besparingsmogelijkheden en zijn de kosten juist in rekening gebracht.

De mensen van Servicekosten-RE werken er dagelijks aan en laten de winkeliers graag delen in hun ervaring op dit gebied.

http://www.servicekosten-re.nl

http://www.dichtbij.nl/eindhoven/ondernemersnieuws/artikel/3846419/modewinkels-een-achterhaald-businessmodel-te-veel-huur-en-stijgende-servicekosten.aspx

EINDHOVEN - Het modelandschap is de afgelopen jaren drastisch veranderd. De markt wordt meer en meer gedomineerd door outletstores, webshops en grote aanbieders van goedkope mode. Blijkbaar vervullen deze partijen een blijvende behoefte bij consumenten. Sinds 2007 is er een gecumuleerde daling in omzet van 20% bij de traditionele modewinkels. Deze omzetdaling, in combinatie met hoge huurprijzen en stijgende servicekosten draagt bij aan een neerwaartse spiraal in de modebranche.

Nieuwbouwontwikkelingen van winkelcentra zijn, in het verleden, vaak mogelijk geworden door modeketens aan deze centra toe te voegen. Zij waren immers de partijen die de huurprijzen konden dragen.

Inmiddels bedragen de huurlasten zo’n 13% van de omzet. Nog steeds zijn er projectontwikkelaars die op deze wijze trachten hun project ‘rond te rekenen’.

Bij bestaande locaties hebben beleggers concessies moeten doen en laten deze locaties inmiddels meer reële markthuren zien. Hoge huren zijn voor een belegger tegenwoordig ook minder interessant, zij zien liever stabiliteit.

Te weinig aandacht voor servicekostenServicekosten zijn niet enkel energielasten, al maken zij vaak wel een substantieel deel hiervan uit, maar bij winkelcentra zijn dit tal van componenten. Beheerders van winkelcentra zijn te weinig kritisch op besparingsmogelijkheden omdat dit ‘toch door de huurder wordt betaald’. Juist nu de huren onder druk staan dienen servicekosten kritisch worden te bekeken en overbodige zaken te worden geëlimineerd.

Het businessmodelNaast huisvesting zijn personeelslasten een grote kostenpost voor de modewinkels. Besparing op personeel, waardoor de consument minder aandacht krijgt, draagt niet bij aan klantbinding en dit is juist één van de zaken die moet zorgen voor een vernieuwd businessmodel. Op gebieden van aandacht en beleving kan de modebranche zich weren.

Ook dienen franchiseketens zich bewust af te vragen of zij nu wel sterk expansief moeten zijn met één concept. De consument wil zich nog steeds onderscheiden en wil (als het om mode gaat) geen eenheidsworst. Afspraken met fabrikanten/leveranciers zijn daarom essentieel wanneer het gaat om onderscheidend vermogen binnen de modebranche.

Dit artikel is voor het laatst aangepast op: 06 januari 2015

Warmtewet en de Warmteregeling de minister antwoord.

De warmtewet is op 1 januari 2014 in werking getreden. het belangrijkste doel van de wet is het bieden van consumentenbescherming aan afnemers van warmte. Aangezien de wet al een tijdje van kracht is heeft de minister op 7 juli 2014 nog enkele vragen beantwoord met betrekking tot de toepassing van de Warmtewet en de Warmteregeling.

Uit het stuk van 12 pagina's enkele zaken die opvallen.

pag. 1 van 12: Breed overleg: Met de meest belangrijke organisaties is afgelopen maanden overleg geweest en de wet breedvoerig nog eens uitgelegd en besproken.

pag 7 van 12: De minister is voornemens de wet aan te passen voor VvE's met gebouwgebonden installaties om deze uit te zonderen van de verplichtingen voor een leverancier die volgen uit de Warmtewet. Een belangrijke aanpassing die voor vele VvE's geldt.

pag 7 van 12: De Warmtewet geldt voor verhuurders van commercieel vastgoed ( kantoren en winkels ) met gebouw gebonden installaties. Ondanks dat commerciële vastgoedorganisaties bezwaren hebben geuit zal de wet niet worden aangepast omdat blokverwarmingssituaties gewoon onder de Warmtewet blijven vallen. Dus voor alle huurders en verhuurders van commercieel vastgoed is het tijd om eens kritisch te kijken naar hun situatie over hoe het gebouw wordt verwarmd en hoe straks zal worden afgerekend op energie.

pagina 10 van 12: Indien er geen warmtemeter geplaatst is bij de centrale installatie, er een onnauwkeurigheid kan ontstaan bij het berekenen van het variabele deel van de maximumprijs voor warmte. Het ACM radst dan ook aan om een eenmalig advies in te winnen bij een technisch adviesbureau om de omrekening van gas ( M3 ) naar warmte ( GJ ) correct te bepalen, omdat iedere situatie anders kan zijn. Een belangrijk advies waar de mensen van Servicekosten-RE graag bij helpen.

Zo ziet u dat de wet consequenties gaat hebben op uw afrekening service kosten en is het raadzaam om uw situatie te laten analyseren.

Voor de volledigheid hier alle vragen die door de minister zijn beantwoord op 7 juli 2014 jl.

Beantwoording vragen Warmtewet en de Warmterregeling

Meld contractverlenging maand van te voren

Werkgevers wordt erop gewezen dat per 1 juli 2014 personeel een maand van te voren schriftelijk van op de hoogte worden gesteld of het tijdelijke contract wordt verlengd. Als deze regel niet wordt nageleefd, kost dat een half tot heel maandsalaris.
VNO-NCW en MKB-Nederland wijzen op deze nieuwe flexmaatregel , want veel werkgevers zouden hier nog niet van op de hoogte zijn. De maatregel maakt deel uit van de Wet flexibiliteit en zekerheid. 

Momenteel kunnen werkgevers tot het allerlaatste moment wachten met de mededeling. Dit geldt niet meer voor contracten die aflopen vanaf 1 augustus van dit jaar. Als de werknemer twee weken te laat wordt ingelicht, dan krijgt hij twee weken loon uitbetaald. Bij nog meer uitstel kan kan de werknemer een maandloon eisen.

Deze maatregel zal vele werkgevers aan gaan, om dit soort situaties te voorkomen waarin het de werkgevers extra geld gaat kosten, is het wijs om gebruik te maken van de Contractreminder naast het invullen van al uw andere contracten waar u moet letten op contracten met een afloop termijn.

Wat zou het fijn zijn wanneer mij dat niet meer zou overkomen.

http://www.contractreminder.nl/blog/meld-contractverlenging-maand-van-te-voren/

Huurder onjuist geïnformeerd over voorschot servicekosten.

Onder meer als gevolg van de explosief stijgende energieprijzen hebben veel huurders de afgelopen jaren bij de eindafrekening van de servicekosten aanzienlijke bedragen moeten bijbetalen. De daadwerkelijke servicekosten lagen fors hoger dan het contractueel overeengekomen voorschot. Indien dit contractueel overeengekomen voorschot van meet af aan bewust (bijv. om huurders aan te trekken) te laag is geweest, dan kan een huurder met een beroep op dwaling soms met succes betogen dat hij slechts de redelijke kosten hoeft te betalen. Het verschil met de daadwerkelijke servicekosten komt dan voor rekening van de verhuurder.

De zaak
Een huurder van een kleine bedrijfsruimte in het bekende INIT gebouw te Amsterdam wordt geconfronteerd met een enorm verschil tussen het overeengekomen voorschot aan servicekosten en de daadwerkelijk door de verhuurder in rekening gebrachte servicekosten.
Contractueel is een voorschot voor de servicekosten van € 15,00 per m2 per jaar overeengekomen. De werkelijke kosten bedragen in 2007 echter € 35,11 per m2, in 2008 € 36,55 per m2, in 2009 € 48,94 per m2 en in 2010 € 48,23 per m2. Het voorschot van € 15,00 per m2 kwam uit op 9% van de jaarhuurprijs, de werkelijke kosten over 2007 op 21% van de jaarhuurprijs.
Huurder beroept zich op dwaling. De kantonrechter Amsterdam oordeelt dat het voor verhuurder duidelijk had moeten zijn, of dat hij er rekening mee had kunnen houden, dat de huurovereenkomst niet of niet op de overeengekomen voorwaarden is gesloten, indien huurder op de juiste wijze geïnformeerd was over de werkelijke hoogte van de servicekosten. De kantonrechter acht het aannemelijk dat verhuurder ervan op de hoogte was dat het voorschot van € 15,00 per m2 niet toereikend zou zijn, gezien de explosieve stijging van de kosten daarna.
De kantonrechter neemt hierbij in aanmerking dat huurder niet in de vastgoedmarkt is ingevoerd en dat hij geen professionele partij is. Dit in tegenstelling tot verhuurder die werd bijgestaan door een makelaar en die wel een professionele partij is. Bovendien gaat de mededelingsplicht van verhuurder boven de onderzoeksplicht van huurder, aldus de kantonrechter.
Verhuurder mag alleen de redelijke servicekosten doorbelasten
Dit brengt mee dat de huurovereenkomst, conform de vordering van de huurder, met terugwerkende kracht tot 2007 wordt vernietigd, zijnde het moment dat de huurovereenkomst is ingegaan. Dit brengt met zich mee dat de huurder in de periode van 2007 tot 2011 van het gehuurde gebruik heeft gemaakt zonder huurcontract. Over die periode is huurder een vergoeding verschuldigd. Deze wordt vastgesteld op de tussen partijen overeengekomen huurprijs.De verhuurder stelt zich nog op het standpunt dat ook onder deze omstandigheden de huurder de werkelijke servicekosten diende te voldoen. De kantonrechter is evenwel van mening dat verhuurder niet de werkelijke kosten maar enkel de redelijke kosten in rekening mag brengen. De kantonrechter stelt deze kosten over de jaren 2007 en 2008 vast op € 20,00 per m2, over de jaren 2009 en 2010 op € 25,00 per m2 en over het jaar 2011 op € 30,00 per m2. In totaal dient de verhuurder daardoor een bedrag van bijna € 10.000,- aan onverschuldigd betaalde servicekosten aan de huurder terug te betalen.

Daarom blijft het raadzaam om uw afrekening servicekosten tegen het licht te houden door experts.

Servicekosten in een huurcontract, meer kosten dan service?

09-04-2014 11:31

Servicekosten zijn de ‘blinde component’ in elke huurovereenkomst. Het is een voorschot waarvan achteraf moet blijken of het juist is. Hoe voorkom je dat je onverwachts met hoge kosten wordt geconfronteerd?

Omdat servicekosten gemiddeld 20 tot 35 procent van de totale huisvestingslasten uitmaken, kunnen kleine afwijkingen al tot relatief grote verschillen leiden. Zeker als er achteraf over meerdere jaren afgerekend moet worden. In de afgelopen jaren werd een groot aantal huurders ineens geconfronteerd met onverklaarbaar snel stijgende voorschotberekeningen of erger, met aanzienlijke naheffingen over eerdere jaren. De frustraties lopen daarbij regelmatig hoog op.

Ook wordt duidelijk dat er in veel onduidelijkheid bestaat over wat servicekosten precies zijn. Er bestaat in ons land geen wet- of regelgeving waaraan vastgoedeigenaren en beheerders van commercieel onroerend goed zich dienen te houden. Hierdoor zijn de afspraken over servicekosten in de huurovereenkomst leidend, met alle vervelende gevolgen van dien.

ONDERHANDELINGEN
Bij nieuwe huurcontracten of contractonderhandelingen hebben huurders de mogelijkheid om de servicekostenproblematiek te tackelen en bij iedere afrekening die jaarlijks aan huurders wordt voorgelegd.
De (voorschot)kosten voor de leveringen en diensten staan meestal in (artikel 4) van de standaard huurovereenkomst, zonder dat het servicekostenbedrag gespecificeerd wordt.
De aard van de leveringen en diensten worden meestal in (artikel 5) van de standaard huurovereenkomst opgesomd.
De precieze regelingen voor de servicekosten staan in de Algemene Bepalingen van de huurovereenkomst.
Niet minder dan 80% van de Nederlandse huurcontracten van commercieel vastgoed heeft Algemene Bepalingen die zijn opgesteld volgens het ROZ-model. ROZ staat voor Raad Onroerende Zaken, de belangenvereniging van de bedrijfstak onroerend goed. Alle professionele vastgoedpartijen zijn in de ROZ vertegenwoordigd, behalve de huurder.

VOORDEEL VERHUURDER
Het zal je dus niet verbazen dat Algemene Bepalingen zeer in het voordeel van de verhuurder zijn geschreven. Zo kan hij de kostenposten zelf bepalen, kan hij het voorschotbedrag tussentijds (en naar eigen inzicht) aanpassen en hoeft hij geen termijn in acht te nemen voor de jaarlijkse afrekening. De huurder mag de servicekostenbetaling niet opschorten als hij van mening is dat er geen fatsoenlijke diensten worden geleverd.

Alle lopende kosten mogen voor 100% aan de huurder worden doorberekend. Hierdoor bestaat er doorgaans geen enkele commerciële prikkel om efficiënt in te kopen of optimaal te organiseren. Soms is zelfs sprake van het tegendeel: de administratiekosten die een beheerder in rekening mag brengen zijn meestal 5% van de servicekosten. Dus: hoe hoger hoe beter.

TE HOGE SERVICEKOSTEN VOORKOMEN?
De kleine lettertjes van de huurovereenkomst en de algemene bepalingen zijn dus van groot belang voor de huurder. Probeer tijdens de (her)onderhandelingen de Algemene Bepalingen aan te passen, zodat de rechten en plichten van huurder en verhuurder evenwichtiger verdeeld worden.
Veel problemen kunnen worden voorkomen door duidelijke afspraken te maken met de eigenaar over de aard en omvang van de leveringen en diensten, voor ondertekening van een huurovereenkomst. Ook is het aan te raden om regelmatig met de eigenaar/ beheerder te overleggen over de servicekosten en de stand van zaken. En organiseer als je met meerdere huurders in een gebouw zit een huurdersoverleg.



Dit artikel is eerder gepubliceerd op MKB Servicedesk

Onaangename verrassing van verhuurder.

In december jl werden wij via een goede relatie benaderd door een huurder van een kantoorruimte in een verzamelgebouw in de Drentse hoofstad Assen. De eerste huurovereenkomst van de gehuurde ruimte kent een ingangsdatum van 1 juli 2010.
De huurder werd aan het eind van 2013 blij verrast door zijn verhuurder. Hij ontving van hem een servicekostenafrekening en wel over een periode van 3 jaren!! Huurder was niet alleen verrast over de periode van de afrekening, maar hij werd ook nog eens geconfronteerd met een onverwachte bijbetaling van de servicekosten. 

Bij het afsluiten van de huurovereenkomst in 2010 was een voorschot van € 20,- p/m2 voor servicekosten opgenomen. En u raadt het al, de servicekosten in de afgelopen 3 jaren zijn uitgekomen op een bedrag van maar liefst ca € 33,- p/m2. Je vraagt je dan wel af wat de rol van een makelaar hierin geweest. Deze moet toch bekend zijn met het feit, dat een bedrag van € 20,- p/m2 als voorschot niet realistisch is en ver achter ons ligt.
Het is toch ook zeer bijzonder dat huurder een afrekening over een periode van 3 jaren krijgt gepresenteerd, maar ook dat een inhoudelijke toelichting op deze te late afrekening in zijn geheel ontbreekt. Verhuurder heeft in de afgelopen jaren de mogelijkheid om invloed uit te oefenen op de service- en dienstverlening en de daarbij behorende kosten voor huurder ontnomen.
Verder is het opmerkelijk, dat huurder per 1 februari 2013 een nieuwe huurovereenkomst heeft getekend en dat verhuurder opnieuw is uitgegaan van een voorschot van € 20,- p/m2. Bij een tijdige, jaarlijkse en correcte afrekening van de servciekosten had verhuurder aan huurder kunnen en moeten aangeven, dat een verhoging van de servicekosten noodzakelijk is . Verhuurder heeft willens en wentens gebruik gemaakt van de ontwetendheid van huurder.
De afrekening servicekosten hebben wij inmiddels gecontroleerd en hebben hierover vele vragen gesteld. Zo hebben we vragen gesteld over de verrekening van elektriciteitsverbruik. Hoe wordt oa het elektriciteitsverbruik van airco-installaties van individuele huurders met deze huurders verrekend? Of betalen alle huurders hieraan mee? ---wordt vervolg ------

Nieuwe Warmtewet

Per 1 januari aanstaande wordt de nieuwe Warmtewet van kracht. Welke gevolgen heeft dit?

Op 1 januari aanstaande wordt de nieuwe Warmtewet inclusief Wijzigingswet van kracht. Deze wet beschermt alle aansluitingen met een maximale capaciteit van 100 kW tegen te hoge prijzen voor warmtelevering (stadsverwarming, blokverwarming en collectieve warmtepompen (warmte- en koudeopslag)). Hierbij informeren wij u over de belangrijkste wijzigingen.

Maximumprijs

Per 1 januari 2014 bestaat de prijs voor warmte uit een door de toezichthouder ACM vastgestelde maximumprijs opgebouwd uit een vastrecht in Euro’s en een variabel tarief in Euro per gigajoule. Deze wordt eind december door de ACM bekend gemaakt. Indien een leverancier alsnog een hogere prijs in rekening brengt voor de levering van warmte dan wordt deze van rechtswege gesteld op die maximumprijs.

Meten van energieverbruik

De nieuwe wet bepaalt dat bij de doorlevering van warmte, en de levering van warmte, aan een kleinverbruiker het volgende geregeld dient te worden:
Elk object moet bemeten worden. Hierbij heeft u de volgende opties:
Individuele warmtemeter (warmte wisselaar)
Individuele warmtekostenverdeler (tussenmeter)
Indien het plaatsen van warmtemeters of tussenmeters niet kostenefficient is, dan mag u voor alle verbruikers een inzichtelijke kostenverdeelsystematiek hanteren.
Verhuurder krijgt energieleveranciersrol!
Als gevolg van de nieuwe Warmtewet dient de verhuurder of wel de “leverancier” een individuele leveringsovereenkomst tot levering van warmte af te sluiten met de huurder van het betreffende object. Hierin moet onder andere vermeld worden wat de maximumprijs is en de compensatieregeling bij bijvoorbeeld storingen. Ook mag een afnemer niet zomaar afgesloten worden.
Financieel risico bij een grootverbruikaansluiting!
Indien uw (centrale) aansluiting als grootverbruiker wordt aangemerkt dan brengt dit een risico met zich mee. De Warmtewet is namelijk van toepassing op de kleinverbruikers, zijnde in dit geval elke individuele huurder. Zij worden (financieel) beschermd door deze wet. De verhuurder kan dan financieel nadelig uit zijn omdat hij als grootverbruiker meer moet betalen dan doorberekend mag worden aan de kleinverbruiker, de huurder.
Advies: onderzoek welke meteroplossing voor u het meest geschikt is, stel een leveringsovereenkomst op voor uw huurders, geef daarbij aandacht aan de inkoop van uw gas en/of warmte en monitor deze prijs ten opzichte van de mogelijk in rekening te brengen kosten aan uw huurders. 

De mensen van ServicekostenRE willen u graag adviseren.

Oracle vergeet de huur op te zeggen.

Onlangs werd er in het blad Quote vermeld dat de grote Amerikaanse software gigant bekend om zijn geavanceerde systemen , vergeten is zijn huurcontract is op te zeggen.Geen beste zaak met een geschatte schade van € 1,5 miljoen per jaar en dat misschien wel voor 5 a 10 jaar.

Stel je voor dat het uw bedrijf zal gebeuren,het zal waarschijnlijk een bedrijf al Oracle niet de kop kosten maar hoe is het in dit geval bij u ?

Zoals iedereen weet geldt in de wereld van vastgoed dat als je huurt dat contract = contract en dat is keurig vastgelegd in de standaard huurcontracten die zijn opgesteld door de Raad Onroerende Zaken.
Je komt bij het laten verlopen van het opzegtermijn daar niet meer onderuit en weg zijn je plannen om bv. te verhuizen of om je bedrijf te beëindigen.

De mensen van Servicekosten RE zullen altijd wanneer zij bij u de jaarlijkse servicekosten tegen het licht houden, om voor u te zien of deze juist en transparant zijn opgesteld, de huurcontracten meenemen in hun analyse. Daardoor snijdt het mes aan 2 kanten, een extra cheque of alle contracten in orde zijn en of er goed is afgerekend. Daarom wees verstandig en neem contact op met de kosten Servicekosten RE en laat u dit nooit overkomen zoals Oracle is gebeurd.

Of maak gebruik van de geheel gratis tool contractreminder en u vergeet nooit meer om actie te nemen want dat doet de contractreminder voor u.
En lees ook eens de blog :
Het huurcontract is het belangrijkste contract

Hoe spanningen kunnen oplopen als het om servicekosten gaat.

In Heidelberg liep een avondje praten over servicekosten uit op een bloedbad.

Een gepensioneerde man schoot eerst zijn 2 buren dood en daarna zichzelf.
Een afschuwelijk drama dat zelden is vertoond als het om servicekosten gaat. Alhoewel de spanningen vaak wel eens enorm kunnen oplopen als het over dit item gaat, Vaak legt men het niet goed uit of zijn de kosten niet transparant genoeg. Maar hoe je het ook went of keert dit mag natuurlijk nooit gebeuren.

Lees hoe een avondje praten over servicekosten zo uit de hand liep

Legionella in kantoren en winkelcentra

Onlangs werden we weer opgeschrikt van het bericht dat er in Europa zeker 753 hotels, campings en appartementen die tussen 1990 en 2011 kampten met periodieke, soms jaarlijkse besmettingen met legionella, een bacterie die de dodelijke veteranenziekte kan veroorzaken. Geen best bericht en het zal jou maar treffen.
Maar hoe zit het in onze kantoren en winkelcentra?

Ook leegstaande kantoren of gedeeltelijke leegstaande kantoren zijn een bron voor legionella bacteriën. Nieuwe gebruikers lopen het risico met de bacterie besmet te raken. In dat geval is de eigenaar van het kantoor wettelijk aansprakelijk. We merken soms dat vastgoedeigenaren nauwelijks maatregelen nemen om besmetting tegen te gaan.Nu kantoren massaal leeg staan vanwege de slechte economie, groeien de risico’s van legionella”.
“Veel van zulke gebouwen hebben bijvoorbeeld een doucheruimte voor het personeel, en als die na lange tijd weer wordt gebruikt, bestaat het risico besmet te raken met de bacterie.”

Maar ook bestaande gebruikers in een gedeeltelijk leegstaand kantoor of winkelcentrum kunnen worden getroffen door een legionella uitbraak. Leidingen worden soms niet meer gebruikt terwijl ze wel in verbinding staan met het waterleidingsysteem in het gebouw.
De eigenaar is in ieder geval aansprakelijk als het mis gaat en dat kan fiks in de papieren lopen.

Toch staat legionellapreventie op een laag pitje, vaak vanwege de slechte economie , en dat is eigenlijk onverantwoord. Immers de besmetting, die ook wel bekent staat als de veteranenziekte, vergt jaarlijks vele slachtoffers van lichte gevallen tot gevallen met een dodelijke afloop. Dus bekijk ook eens de situatie in uw pand en bekijk eens op uw afrekening servicekosten of daarin een post is opgenomen voor de controle op legionellabesmetting. Kijk ook eens of er rapportage of een ricicoanalyse is van de situatie in uw pand.
Immers een goed en gezond gebouw of winkelcentrum kan veel narigheid voorkomen.

Legionella bij honderden hotels en campings

Legionellose Wikipedia

Is je legionella beheersplan up to date ?

Legionella is een blijvende zorg voor een beheerders, eigenaren, facility mensen en gebruikers van gebouwen. Helaas is het probleem te ernstig om daar nalatig over te zijn. Het kan mensen ziek maken en in het ergste geval kan het mensenlevens kosten.

Waar moet je op letten en hoe krijg je dit in control .

In het beste geval maak je een afspraak met een bedrijf die goed is in de preventie van Legionella. Zij zullen een zogenaamde risico-inventarisatie voor je maken. In zo’n risico-inventarisatie staan alle punten waarop je dient te letten. Je krijgt ook een actueel beheersplan dat je moet volgen. En alle acties moeten worden bijgehouden in een logboek. Dat bijhouden in het logboek kan zelf een wettelijke verplichting zijn.

Al dat spoelen en bijhouden is mensenwerk en dient te worden opgevolgd. De risico’s zijn te groot om hier slordig mee om te gaan. Zaak is dit om in contracten vast te leggen die jaarlijks en tussentijds worden besproken. Om je nog een idee te geven wat te aandachtspunten kunnen zijn:

spoelacties op weinig gebruikte tappunten,
temperatuurmetingen,
monstername punten en
beheer en onderhoud van de installatie.

Dit is al veel en soms is er nog veel meer. Het is zaak om dit zorgvuldig bij te houden en op tijd je afspraken met een bedrijf te plannen. Als je zelf een herinnering zou krijgen ben je ook in de gelegenheid om concurrenten uit te nodigen voor een tegenofferte. Want legionella preventie kan duur zijn en je wilt toch ook de voordeligste prijs, ondanks het belang dat aan dit onderwerp vast zit. Het zou fijn zijn als je een herinnering krijgt wanneer je je beheersplan moet uit te voeren.

Wat zou het fijn zijn als je dit niet meer zou overkomen.

Aparte cv-ketel in kantoorgebouwen

Alle gebouwen zijn voorzien van een installatie om het gebouw tot de gewenste temperatuur te verwarmen. In veel gevallen is dat een cv-ketel met een capaciteit die op het hele gebouw is afgestemd.

Momenteel komt het steeds vaker voor dat kantoren slechts voor een deel worden gebruikt omdat dit niet is verhuurd.Hierdoor is de warmtebehoefte in het gebouw natuurlijk ook minder geworden. Echter wordt de volledige capaciteit van de cv-ketel ingeschakeld om het kleinere gedeelte van het gebouw te verwarmen. De ketelverliezen zullen vergelijkbaar zijn met de ketelverliezen wanneer het hele gebouw wordt verwarmd, maar in verhouding met de nuttige gebruikte warmte zijn de ketelverliezen groter.

Wanneer men te maken heeft met dit soort situaties is het erg nuttig om dit bespreekbaar te maken bij de eindafrekening servicekosten van het gebouw. Onze servicekosten deskundigen kijken ernaar en maken het inzichtelijk en bespreekbaar. Immers welke kosten komen nu daadwerkelijk voor rekening van de huurder.En is het redelijk en billijk om de huurder de warmteverliezen sowieso in rekening te brengen.

Als men deze situatie heeft kan het bijvoorbeeld een optie zijn om de huidige cv-ketel door twee kleinere cv-ketels te vervangen. Of een cv-ketel te plaatsen in de ruimte die daar direct om vraagt.

Zo kunnen onze servicekosten deskundigen u helpen om te besparen op uw eindafrekening servicekosten.

zie ook : aparte cv-ketel in kantoorgebouwen

No cure no pay bij eindafrekening servicekosten

Op dit moment staat het no cure no pay systeem voor advocaten volop in de belangstelling. Wat voor de advocatuur verboden was hanteert servicekosten-re al een hele tijd.

Waarom wij dit systeem aan onze klanten aanbieden is heel simpel. Zien wij mogelijkheden om te besparen dan gaan we voor onze opdrachtgevers aan de slag. Komen we goede en correcte eindafrekeningen serrvicekosten tegen dan zijn we ook zo fair om u hier een compliment voor te geven.

Het principe no cure no pay is ons een extra stimulans om ons best te doen de bezuiniging inzichtelijk te maken. Als dit aan de orde is verdienen wij , samen met u , geld aan uw opdracht. Wat wij daarmee bedoelen is heel simpel want als u verdient verdienen wij ook.

Een ander voordeel van het principe no cure no pay is dat wij in alle rust de afrekening servicekosten tegen het licht kunnen houden, immers dit werk is speurwerk. Want achter iedere cijfer en letter staat een verhaal waarvoor je de tijd moet nemen. En met een uren factuur systeem krijg je onrust voor beide partijen die toch belang hebben bij een goed en onderbouwd resultaat.

Daarom advocaten veel succes met de proef van no cure no pay.

No cure no pay in de advocatuur

Accountant is niet proactief genoeg.

Een herkenbare situatie als het gaat om servicekosten men boekt vaak een fiks bedrag in zonder vaak de klant de vraag te stellen of het helemaal klopt.

Daarin herkennen de mensen van servicekosten-re zich in bovenstaande titel en krantenartikel .Immers vaak worden er grote bedragen door de accountant gecontroleerd zonder de vraag te stellen of dit bedrag eigenlijk wel helemaal correct. Immers een accountant kan deze vraag zeker niet beantwoorden omdat het buiten zijn vakgebied valt, zoals in het artikel staat te lezen zegt ook ruim 76% van de ondernemers dat de accountants hun specifieke branche niet goed kent.

Men zou het MKB helpen, vooral omdat dit een groep is dat vaak heeft te maken met het specifieke onderwerp als servicekosten. Denk alleen maar eens aan al die winkeliers die winkelruimte huren in grote winkelcentra.

Dus accountant wees proactief en laat uw klant deze kostenpost checken.

http://www.servicekosten-re.nl/blog/accountant-is-niet-proactief-genoeg./

VvE kan appartement verkopen bij achterstand in de servicekosten.

Interessante uitspraak voor VVE's. Het bewijst dat servicekosten een serieus onderwerp is die je lang kan achtervolgen. Daarom houd ook bij zakelijke situaties de vinger op de pols en laat u bijstaan door experts.

Voor kantoren en winkelpanden geldt nog een andere regeling omdat huurders natuurlijk geen eigenaar zijn van het pand. Maar wat als de verhuurder nooit de kosten betaald voor een pand waarin de huurder gebruik maakt van alle voorzieningen. Om te beginnen met gas, water en licht. Deze kunnen dan bij wanprestatie van verhuurder uiteindelijk worden verhaald op huurder omdat die deze ook heeft afgenomen. Maar als huurder vervolgens ook weigert te betalen kan er een situatie ontstaan dat de rechter uitspraken doet zoals geldt voor een eigenaar binnen een VvE.

Dus wees ervan overtuigd dat al uw vooruitbetaalde kosten ook daadwerkelijk bij de leveranciers terecht komen .

http://www.servicekosten-re.nl/blog/vve-kan-appartement-verkopen-bij-achterstand-in-de-servicekosten./

In een kantoor kunt u de servicekosten verlagen met slimmer beheer

Mooi dat je met slimmer en zuiniger beheer je servicekosten kunt verlagen. De kern van de afrekening servicekosten blijft natuurlijk wel dat de ontvanger deze weet te beoordelen.

Natuurlijk onderschrijven wij het artikel geheel. Door zuiniger beheer ga je de servicekosten verlagen. Daar valt geen spelt tussen te krijgen maar dat is volgens ons niet echt de kern van de zaak. Immers zuinig beheer zit in het gedrag van de huurder en hangt sterkt af van bijvoorbeeld de weersomstandigheden. De kern van de afrekening servicekosten zit in hierin dat alle posten juist zijn geboekt. Dat alle m2 goed zijn doorberekent en dat alles binnen een pand juist is verdeeld bijvoorbeeld. Of is de service op peil en betaald men ook voor niet afgenomen diensten.

Maar het blijft een mooi streven dat door slimmer beheer er zuiniger met de kosten wordt omgegaan naast een goede eindafrekening.

http://www.servicekosten-re.nl/blog/kantoor-kan-servicekosten-verlagen-met-slimmer-beheer/

Airconditioning en servicekosten

Wanneer vandaag buiten de thermometer omhoog vliegt en iedereen aan vakantie denkt, moet u werken. Dat is op zich natuurlijk niet erg maar gebeurd dat ook in aangename temperaturen ?

Bij hoge temperaturen buiten moet u van uw verhuurder kunnen verwachten dat deze zijn klimaatinstallaties als de airco, topkoeling of ander zg. climate installaties op orde heeft. Met andere woorden het moet nu werken en niet als de warmte voorbij is.

Helaas blijkt in de praktijk dat deze machines gebrekkig functioneren omdat ze vaak erg slecht worden onderhouden door de eigenaren. Immers zo vaak gebruik je ze nu ook weer niet. Nog erger wordt het wanneer de eigenaar helemaal geen service contracten heeft afgesloten of zelfs niet meer in staat is om deze contracten te betalen terwijl u wel braaf uw voorschotten servicekosten betaald.
Of dat ze, de aan u lang beloofde vervangingen van de klimaatinstallaties, niet kunnen betalen.

U kunt dan als huurder in een rare spagaat terecht komen waarvan wij hopen dat het u niet treft.
Maar feit blijft wel dat u dit altijd weer tegen komt wanneer de eindafrekening servicekosten op tafel komt.

Laat u dan bijstaan door onze servicekosten experts die de effecten van slecht werkende installaties op de servicekosten voor u kunnen bepalen en dat u het u niet overkomt.

http://www.servicekosten-re.nl/blog/airconditioning-en-servicekosten/

Drama voor huurder in een pand waarvan de huurder failliet is.

Je leest het inmiddels dagelijks, vastgoed-eigenaren die niet meer aan hun verplichtingen kunnen voldoen.
Drama voor de ex-eigenaren en alle betrokkenen van bank tot leveranciers.
Maar wie weinig in beeld komen zijn de huurders van al dat vastgoed, die blijven vaak in onzekerheid achter.
Immers aan wie gaan zij nu de huur betalen, of wie wordt de nieuwe eigenaar.
Wie neemt alle verplichtingen over zodat hun bedrijf gewoon door kan gaan zonder belemmeringen.
Een onzekere tijd waarop de huurder in ieder geval niet zit te wachten.
Een andere vraag dat boven komt heeft de verhuurder wel alles betaald vanuit de voorschotten servicekosten die huurders hebben betaald ?
Vaak blijkt dat ook dat geld weg is. Wie draait daar dan voor op, want de service, verbonden aan het pand, moet gewoon door gaan.
Immers basiszaken als gas, water en licht moeten onbelemmerd doorgang vinden.
Kortom zaken waarop men niet zit te wachten en een goede curator zeker zal gaan oplossen.
Maar wat niet direct wordt opgelost is wie gaat de afrekening-servicekosten behandelen, heeft diegene die dat doet wel volledig inzicht in de administratie. Of nog erger heeft men wel het vermogen om zo'n afrekening goed te doen.
Allemaal zaken waar je als huurder mee wordt geconfronteerd.
Daarom als huurders zich in deze situatie zich bevinden is het raadzaam om altijd gebruik te gaan maken van een servicekosten-expert.
Die zal de draad weer oppakken en opkomen voor de belangen van de huurder met zijn expertise.
Zie daarvoor ook : http://www.servicekosten-re.nl