Warmtewet en de Warmteregeling de minister antwoord.

De warmtewet is op 1 januari 2014 in werking getreden. het belangrijkste doel van de wet is het bieden van consumentenbescherming aan afnemers van warmte. Aangezien de wet al een tijdje van kracht is heeft de minister op 7 juli 2014 nog enkele vragen beantwoord met betrekking tot de toepassing van de Warmtewet en de Warmteregeling.

Uit het stuk van 12 pagina's enkele zaken die opvallen.

pag. 1 van 12: Breed overleg: Met de meest belangrijke organisaties is afgelopen maanden overleg geweest en de wet breedvoerig nog eens uitgelegd en besproken.

pag 7 van 12: De minister is voornemens de wet aan te passen voor VvE's met gebouwgebonden installaties om deze uit te zonderen van de verplichtingen voor een leverancier die volgen uit de Warmtewet. Een belangrijke aanpassing die voor vele VvE's geldt.

pag 7 van 12: De Warmtewet geldt voor verhuurders van commercieel vastgoed ( kantoren en winkels ) met gebouw gebonden installaties. Ondanks dat commerciële vastgoedorganisaties bezwaren hebben geuit zal de wet niet worden aangepast omdat blokverwarmingssituaties gewoon onder de Warmtewet blijven vallen. Dus voor alle huurders en verhuurders van commercieel vastgoed is het tijd om eens kritisch te kijken naar hun situatie over hoe het gebouw wordt verwarmd en hoe straks zal worden afgerekend op energie.

pagina 10 van 12: Indien er geen warmtemeter geplaatst is bij de centrale installatie, er een onnauwkeurigheid kan ontstaan bij het berekenen van het variabele deel van de maximumprijs voor warmte. Het ACM radst dan ook aan om een eenmalig advies in te winnen bij een technisch adviesbureau om de omrekening van gas ( M3 ) naar warmte ( GJ ) correct te bepalen, omdat iedere situatie anders kan zijn. Een belangrijk advies waar de mensen van Servicekosten-RE graag bij helpen.

Zo ziet u dat de wet consequenties gaat hebben op uw afrekening service kosten en is het raadzaam om uw situatie te laten analyseren.

Voor de volledigheid hier alle vragen die door de minister zijn beantwoord op 7 juli 2014 jl.

Beantwoording vragen Warmtewet en de Warmterregeling

Meld contractverlenging maand van te voren

Werkgevers wordt erop gewezen dat per 1 juli 2014 personeel een maand van te voren schriftelijk van op de hoogte worden gesteld of het tijdelijke contract wordt verlengd. Als deze regel niet wordt nageleefd, kost dat een half tot heel maandsalaris.
VNO-NCW en MKB-Nederland wijzen op deze nieuwe flexmaatregel , want veel werkgevers zouden hier nog niet van op de hoogte zijn. De maatregel maakt deel uit van de Wet flexibiliteit en zekerheid. 

Momenteel kunnen werkgevers tot het allerlaatste moment wachten met de mededeling. Dit geldt niet meer voor contracten die aflopen vanaf 1 augustus van dit jaar. Als de werknemer twee weken te laat wordt ingelicht, dan krijgt hij twee weken loon uitbetaald. Bij nog meer uitstel kan kan de werknemer een maandloon eisen.

Deze maatregel zal vele werkgevers aan gaan, om dit soort situaties te voorkomen waarin het de werkgevers extra geld gaat kosten, is het wijs om gebruik te maken van de Contractreminder naast het invullen van al uw andere contracten waar u moet letten op contracten met een afloop termijn.

Wat zou het fijn zijn wanneer mij dat niet meer zou overkomen.

http://www.contractreminder.nl/blog/meld-contractverlenging-maand-van-te-voren/

Huurder onjuist geïnformeerd over voorschot servicekosten.

Onder meer als gevolg van de explosief stijgende energieprijzen hebben veel huurders de afgelopen jaren bij de eindafrekening van de servicekosten aanzienlijke bedragen moeten bijbetalen. De daadwerkelijke servicekosten lagen fors hoger dan het contractueel overeengekomen voorschot. Indien dit contractueel overeengekomen voorschot van meet af aan bewust (bijv. om huurders aan te trekken) te laag is geweest, dan kan een huurder met een beroep op dwaling soms met succes betogen dat hij slechts de redelijke kosten hoeft te betalen. Het verschil met de daadwerkelijke servicekosten komt dan voor rekening van de verhuurder.

De zaak
Een huurder van een kleine bedrijfsruimte in het bekende INIT gebouw te Amsterdam wordt geconfronteerd met een enorm verschil tussen het overeengekomen voorschot aan servicekosten en de daadwerkelijk door de verhuurder in rekening gebrachte servicekosten.
Contractueel is een voorschot voor de servicekosten van € 15,00 per m2 per jaar overeengekomen. De werkelijke kosten bedragen in 2007 echter € 35,11 per m2, in 2008 € 36,55 per m2, in 2009 € 48,94 per m2 en in 2010 € 48,23 per m2. Het voorschot van € 15,00 per m2 kwam uit op 9% van de jaarhuurprijs, de werkelijke kosten over 2007 op 21% van de jaarhuurprijs.
Huurder beroept zich op dwaling. De kantonrechter Amsterdam oordeelt dat het voor verhuurder duidelijk had moeten zijn, of dat hij er rekening mee had kunnen houden, dat de huurovereenkomst niet of niet op de overeengekomen voorwaarden is gesloten, indien huurder op de juiste wijze geïnformeerd was over de werkelijke hoogte van de servicekosten. De kantonrechter acht het aannemelijk dat verhuurder ervan op de hoogte was dat het voorschot van € 15,00 per m2 niet toereikend zou zijn, gezien de explosieve stijging van de kosten daarna.
De kantonrechter neemt hierbij in aanmerking dat huurder niet in de vastgoedmarkt is ingevoerd en dat hij geen professionele partij is. Dit in tegenstelling tot verhuurder die werd bijgestaan door een makelaar en die wel een professionele partij is. Bovendien gaat de mededelingsplicht van verhuurder boven de onderzoeksplicht van huurder, aldus de kantonrechter.
Verhuurder mag alleen de redelijke servicekosten doorbelasten
Dit brengt mee dat de huurovereenkomst, conform de vordering van de huurder, met terugwerkende kracht tot 2007 wordt vernietigd, zijnde het moment dat de huurovereenkomst is ingegaan. Dit brengt met zich mee dat de huurder in de periode van 2007 tot 2011 van het gehuurde gebruik heeft gemaakt zonder huurcontract. Over die periode is huurder een vergoeding verschuldigd. Deze wordt vastgesteld op de tussen partijen overeengekomen huurprijs.De verhuurder stelt zich nog op het standpunt dat ook onder deze omstandigheden de huurder de werkelijke servicekosten diende te voldoen. De kantonrechter is evenwel van mening dat verhuurder niet de werkelijke kosten maar enkel de redelijke kosten in rekening mag brengen. De kantonrechter stelt deze kosten over de jaren 2007 en 2008 vast op € 20,00 per m2, over de jaren 2009 en 2010 op € 25,00 per m2 en over het jaar 2011 op € 30,00 per m2. In totaal dient de verhuurder daardoor een bedrag van bijna € 10.000,- aan onverschuldigd betaalde servicekosten aan de huurder terug te betalen.

Daarom blijft het raadzaam om uw afrekening servicekosten tegen het licht te houden door experts.

Servicekosten in een huurcontract, meer kosten dan service?

09-04-2014 11:31

Servicekosten zijn de ‘blinde component’ in elke huurovereenkomst. Het is een voorschot waarvan achteraf moet blijken of het juist is. Hoe voorkom je dat je onverwachts met hoge kosten wordt geconfronteerd?

Omdat servicekosten gemiddeld 20 tot 35 procent van de totale huisvestingslasten uitmaken, kunnen kleine afwijkingen al tot relatief grote verschillen leiden. Zeker als er achteraf over meerdere jaren afgerekend moet worden. In de afgelopen jaren werd een groot aantal huurders ineens geconfronteerd met onverklaarbaar snel stijgende voorschotberekeningen of erger, met aanzienlijke naheffingen over eerdere jaren. De frustraties lopen daarbij regelmatig hoog op.

Ook wordt duidelijk dat er in veel onduidelijkheid bestaat over wat servicekosten precies zijn. Er bestaat in ons land geen wet- of regelgeving waaraan vastgoedeigenaren en beheerders van commercieel onroerend goed zich dienen te houden. Hierdoor zijn de afspraken over servicekosten in de huurovereenkomst leidend, met alle vervelende gevolgen van dien.

ONDERHANDELINGEN
Bij nieuwe huurcontracten of contractonderhandelingen hebben huurders de mogelijkheid om de servicekostenproblematiek te tackelen en bij iedere afrekening die jaarlijks aan huurders wordt voorgelegd.
De (voorschot)kosten voor de leveringen en diensten staan meestal in (artikel 4) van de standaard huurovereenkomst, zonder dat het servicekostenbedrag gespecificeerd wordt.
De aard van de leveringen en diensten worden meestal in (artikel 5) van de standaard huurovereenkomst opgesomd.
De precieze regelingen voor de servicekosten staan in de Algemene Bepalingen van de huurovereenkomst.
Niet minder dan 80% van de Nederlandse huurcontracten van commercieel vastgoed heeft Algemene Bepalingen die zijn opgesteld volgens het ROZ-model. ROZ staat voor Raad Onroerende Zaken, de belangenvereniging van de bedrijfstak onroerend goed. Alle professionele vastgoedpartijen zijn in de ROZ vertegenwoordigd, behalve de huurder.

VOORDEEL VERHUURDER
Het zal je dus niet verbazen dat Algemene Bepalingen zeer in het voordeel van de verhuurder zijn geschreven. Zo kan hij de kostenposten zelf bepalen, kan hij het voorschotbedrag tussentijds (en naar eigen inzicht) aanpassen en hoeft hij geen termijn in acht te nemen voor de jaarlijkse afrekening. De huurder mag de servicekostenbetaling niet opschorten als hij van mening is dat er geen fatsoenlijke diensten worden geleverd.

Alle lopende kosten mogen voor 100% aan de huurder worden doorberekend. Hierdoor bestaat er doorgaans geen enkele commerciële prikkel om efficiënt in te kopen of optimaal te organiseren. Soms is zelfs sprake van het tegendeel: de administratiekosten die een beheerder in rekening mag brengen zijn meestal 5% van de servicekosten. Dus: hoe hoger hoe beter.

TE HOGE SERVICEKOSTEN VOORKOMEN?
De kleine lettertjes van de huurovereenkomst en de algemene bepalingen zijn dus van groot belang voor de huurder. Probeer tijdens de (her)onderhandelingen de Algemene Bepalingen aan te passen, zodat de rechten en plichten van huurder en verhuurder evenwichtiger verdeeld worden.
Veel problemen kunnen worden voorkomen door duidelijke afspraken te maken met de eigenaar over de aard en omvang van de leveringen en diensten, voor ondertekening van een huurovereenkomst. Ook is het aan te raden om regelmatig met de eigenaar/ beheerder te overleggen over de servicekosten en de stand van zaken. En organiseer als je met meerdere huurders in een gebouw zit een huurdersoverleg.



Dit artikel is eerder gepubliceerd op MKB Servicedesk

Onaangename verrassing van verhuurder.

In december jl werden wij via een goede relatie benaderd door een huurder van een kantoorruimte in een verzamelgebouw in de Drentse hoofstad Assen. De eerste huurovereenkomst van de gehuurde ruimte kent een ingangsdatum van 1 juli 2010.
De huurder werd aan het eind van 2013 blij verrast door zijn verhuurder. Hij ontving van hem een servicekostenafrekening en wel over een periode van 3 jaren!! Huurder was niet alleen verrast over de periode van de afrekening, maar hij werd ook nog eens geconfronteerd met een onverwachte bijbetaling van de servicekosten. 

Bij het afsluiten van de huurovereenkomst in 2010 was een voorschot van € 20,- p/m2 voor servicekosten opgenomen. En u raadt het al, de servicekosten in de afgelopen 3 jaren zijn uitgekomen op een bedrag van maar liefst ca € 33,- p/m2. Je vraagt je dan wel af wat de rol van een makelaar hierin geweest. Deze moet toch bekend zijn met het feit, dat een bedrag van € 20,- p/m2 als voorschot niet realistisch is en ver achter ons ligt.
Het is toch ook zeer bijzonder dat huurder een afrekening over een periode van 3 jaren krijgt gepresenteerd, maar ook dat een inhoudelijke toelichting op deze te late afrekening in zijn geheel ontbreekt. Verhuurder heeft in de afgelopen jaren de mogelijkheid om invloed uit te oefenen op de service- en dienstverlening en de daarbij behorende kosten voor huurder ontnomen.
Verder is het opmerkelijk, dat huurder per 1 februari 2013 een nieuwe huurovereenkomst heeft getekend en dat verhuurder opnieuw is uitgegaan van een voorschot van € 20,- p/m2. Bij een tijdige, jaarlijkse en correcte afrekening van de servciekosten had verhuurder aan huurder kunnen en moeten aangeven, dat een verhoging van de servicekosten noodzakelijk is . Verhuurder heeft willens en wentens gebruik gemaakt van de ontwetendheid van huurder.
De afrekening servicekosten hebben wij inmiddels gecontroleerd en hebben hierover vele vragen gesteld. Zo hebben we vragen gesteld over de verrekening van elektriciteitsverbruik. Hoe wordt oa het elektriciteitsverbruik van airco-installaties van individuele huurders met deze huurders verrekend? Of betalen alle huurders hieraan mee? ---wordt vervolg ------